Immobiliennachfolge: Was passiert mit den Steuervorteilen des Erblassers?

Der Übergang einer vermieteten Immobilie im Wege der Gesamtrechtsnachfolge (§ 1922 BGB) auf die Erben ist steuerlich streng geregelt. Grundsätzlich gilt: Der Erbe tritt in die steuerliche Haut des Erblassers ein. Er übernimmt dessen Werte und führt die bestehende Gebäudeabschreibung (AfA) unverändert fort.

Doch Vorsicht: Diese Kontinuität gilt nicht für alle Steuerpositionen. Eine folgenschwere Ausnahme betrifft größere Modernisierungs- oder Sanierungskosten, die der Erblasser zu Lebzeiten nach § 82 EStDV über mehrere Jahre verteilt hat. Hier hat der Bundesfinanzhof (BFH) eine strikte Grenze gezogen, die Erben und Steuerberater bei der Nachlassplanung unbedingt kennen müssen.

1. Der Regelfall: Fortführung der regulären Gebäude-AfA

Geht eine vermietete Immobilie auf den Erben über und vermietet dieser das Objekt nahtlos weiter, erzielt er ebenfalls Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (V+V). Nach § 11 Abs. 1 EStDV ist er nicht nur berechtigt, sondern verpflichtet, die vom Erblasser begonnene Gebäudeabschreibung fortzuführen.

Das bedeutet: Das noch vorhandene Abschreibungsvolumen (die historischen Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Erblassers) wird mit dem bisherigen Prozentsatz weitergeführt.

Beispiel: > Hat der Erblasser ein Mehrfamilienhaus für 500.000 EUR erworben, schreibt der Erbe das Gebäude mit den regulären 2% gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2b EStG fort. Dem Erben steht somit wie dem Erblasser eine jährliche AfA von 10.000EUR zu.

2. Die Ausnahme: Der „Sonderausgaben-Crash“ bei § 82b EStDV

Größere Erhaltungsaufwendungen (z. B. eine Dachsanierung oder der Austausch einer Heizungsanlage) können Vermieter wahlweise sofort im Jahr der Zahlung voll absetzen oder gemäß § 82 EStDV gleichmäßig auf zwei bis fünf Jahre verteilen, um die Progression optimal zu glätten.

Verstirbt der Immobilieneigentümer jedoch während dieses Verteilungszeitraums, geht der verbleibende Erhaltungsaufwand nicht auf den Erben über. Der BFH hat klargestellt (Urteil vom 10.11.2020, Az.: IX R 31/19), dass der noch nicht verbrauchte Anteil zwingend im Todesjahr beim Erblasser geballt abgezogen werden muss.

Der praktische Beispielfall

Oma Erna hat im Jahr 2023 das Dach ihres vermieteten Mehrfamilienhauses für 50.000 EUR sanieren lassen. Sie beantragte in ihrer Steuererklärung die Verteilung auf 5 Jahre – also 10.000 EUR pro Jahr.

Im Januar 2025 verstirbt Oma Erna. Ihr Sohn Sven erbt das Haus und führt die Vermietung fort. Die steuerlichen Konsequenzen sind dramatisch unterschiedlich verteilt:

• Sven (der Erbe): Er führt zwar die reguläre Gebäude-AfA von 10.000 EUR pro Jahr fort, darf aber ab 2025 keinen Cent des Sanierungsaufwands mehr als Werbungskosten geltend machen.
• Oma Erna (die Erblasserin): In ihrer finalen Einkommensteuererklärung für das Todesjahr 2025 müssen die verbleibenden Raten für die Jahre 2025, 2026 und 2027 geballt angesetzt werden. Statt der geplanten 10.000 EUR werden im Jahr 2025 auf einen Schlag 30.000 EUR als Erhaltungsaufwand abgezogen.

Das Problem in der Praxis: Der steuerliche Verpuffungseffekt

Was im ersten Moment nach einem vorteilhaften Steuerspar-Effekt im Todesjahr klingt, erweist sich in der Praxis oft als finanzielle Fehlkalkulation. Da Oma Erna bereits im Januar 2025 verstorben ist, erzielt sie in diesem Jahr kaum noch nennenswerte Mieteinnahmen oder sonstige positive Einkünfte.

Der geballte Abzug von 30.000 EUR führt bei ihr im Jahr 2025 zu einem hohen steuerlichen Verlust, der mangels anderer Einkünfte im Todesjahr vollständig ins Leere läuft und steuerlich verpufft. Der Sohn als Erbe wiederum schaut in den Folgejahren in die Röhre, da er die Kosten nicht mehr steuermindernd nutzen kann.

Wichtiger Praxistipp für die Steuergestaltung

Liegt ein solcher Fall vor, sollten Erben und deren steuerliche Berater umgehend handeln:

• Prüfung der Bestandskraft: Ist der Steuerbescheid des Erblassers für das Jahr, in dem die Sanierung stattwand (im Beispielfall das Jahr 2023), noch nicht rechtskräftig oder steht er unter dem Vorbehalt der Nachprüfung?
• Verteilungszeitraum verkürzen: Wenn möglich, sollte der Antrag nach § 82 EStDV nachträglich abgeändert werden – beispielsweise auf eine Verteilung von nur zwei Jahren (2023 und 2024). Dadurch werden die vollen 50.000 EUR noch zu Lebzeiten in den Jahren mit hoher Steuerprogression der Mutter verbraucht, anstatt im Todesjahr ungenutzt unterzugehen.

Quellenangabe:

• Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV) § 82 (Verteilung von Erhaltungsaufwand bei Wohngebäuden)
• Einkommensteuer-Durchführungsverordnung (EStDV) § 11 (AfA bei unentgeltlichem Erwerb)
• Bundesfinanzhof (BFH), Urteil vom 10.11.2020, Az.: IX R 31/19
• Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 1922 (Gesamtrechtsnachfolge)

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