Vorzeitiger Heimfall: Geld vom Eigentümer ist kein steuerfreies Geschenk

Das Erbbaurecht – oft auch als „Bauen auf fremdem Boden“ bezeichnet – ist ein bewährtes Immobilienmodell. Läuft der Vertrag nach Jahrzehnten aus oder kommt es zu einem vorzeitigen Rückfall an den Grundstückseigentümer (dem sogenannten Heimfall), fließt in der Regel eine stattliche Entschädigung an den Erbbauberechtigten.

In der steuerlichen Praxis hielt sich hartnäckig die Annahme, dass solche Zahlungen bei freiwilligen Vereinbarungen nicht einkommensteuerpflichtig sind, solange die Spekulationsfrist von zehn Jahren abgelaufen ist. Doch der Bundesfinanzhof (BFH) hat mit einem wegweisenden Urteil (vom 04.12.2025, Az.: IX R 9/24) eine steuerliche Verschärfung bestätigt: Eine Entschädigung für entgangene Mieteinnahmen ist auch dann voll steuerbar, wenn der Deal absolut freiwillig und ohne jeden Druck über die Bühne ging.

Der Sachverhalt: Vorzeitiges Vertragsende nach 11 Jahren

Im konkreten Streitfall ging es um eine vermögensverwaltende Personengesellschaft (die Klägerin). Diese hatte von einer Stadt ein Erbbaurecht für ein bebautes Grundstück mit einer Laufzeit von 33 Jahren erhalten. Die Klägerin sanierte das dortige Schulgebäude und verpachtete es direkt wieder an die Stadt zurück. Der monatliche Pachtzins betrug das Elffache des zu zahlenden Erbbauzinses.

Der Vertrag sah vor, dass die Stadt nach rund 13 Jahren die Rückübertragung des Erbbaurechts gegen eine symbolische Entschädigung von $1\text{ \euro}$ verlangen durfte. Doch die Parteien einigten sich bereits zwei Jahre vor diesem Termin einvernehmlich auf eine vorzeitige Beendigung. Die Stadt zahlte der Klägerin als Ausgleich eine Entschädigung, aufgeteilt auf 24 Monatsraten.

Die Klägerin hielt das Geld für steuerfrei, da die Zehnjahresfrist für private Veräußerungsgeschäfte verstrichen war. Das Finanzamt hingegen ordnete die Raten als steuerpflichtige Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung ein.

Die Entscheidung: Das Aus für das ungeschriebene Gesetz des „Drucks“

Der BFH wies die Revision der Klägerin als unbegründet zurück. Die Zahlungen der Stadt sind als Entschädigung im Sinne des $\S 24$ S. 1 Nr. 1 Buchst. a EStG voll zu versteuern.

1. Kausalität entscheidet, nicht das Motiv

Der BFH betonte, dass es für die Steuerbarkeit allein auf die Verknüpfung zwischen der Zahlung und den entgangenen Einnahmen ankommt. Da sich die Höhe der Entschädigung im konkreten Fall exakt an den ausfallenden Mieten (abzüglich des gesparten Erbbauzinses) orientierte, handelte es sich um einen klassischen Einnahmenersatz. Die Klägerin wurde dafür bezahlt, dass sie das Recht nicht mehr zur Erzielung von Vermietungseinkünften nutzen konnte.

2. Freiwilligkeit schützt nicht vor der Steuer

Dies ist der eigentliche Paukenschlag des Urteils: Bislang galt in der Rechtsprechung und laut Richtlinien der Finanzverwaltung (BMF-Schreiben vom 30.09.2013) das ungeschriebene Gesetz, dass eine Entschädigung nur dann steuerbar ist, wenn der Steuerpflichtige unter rechtlichem, wirtschaftlichem oder tatsächlichem Druck stand. Man ging davon aus, dass nur eine Zwangssituation die steuerliche Erfassung (und eine eventuelle Tarifermäßigung) rechtfertigt.

Dieser Auffassung hat der BFH nun endgültig eine Absage erteilt. Das Merkmal der Drucksituation ist für die reine Frage der Steuerbarkeit bedeutungslos. Damit führt der BFH seine restriktive Linie fort, die er kurz zuvor bereits bei der entgeltlichen Ablösung eines Nießbrauchrechts (Urteil vom 10.10.2025, Az.: IX R 4/24) eingeschlagen hatte.

Welche Folgen hat das Urteil für die Praxis?

Die Entscheidung reißt eine tiefe Lücke in viele gängige Immobilien- und Nachfolgegestaltungen. Wer ein Erbbaurecht vorzeitig zurückgibt oder einen Vorbehaltsnießbrauch vorzeitig gegen Entgelt ablöst, holt das Finanzamt unweigerlich mit ins Boot.

Brennpunkt Progressionsminderung ($\S 34$ EStG):

Normalerweise können zusammengeballte Entschädigungen nach der sogenannten Fünftelregelung tarifermäßigt versteuert werden, um die Steuerprogression abzumildern. Da sich die Ratenzahlungen im besprochenen Fall jedoch über zwei Jahre erstreckten, verweigerte der BFH diese Begünstigung mangels "Außerordentlichkeit". Ob eine Einmalzahlung bei völliger Freiwilligkeit künftig noch tarifbegünstigt ist, ließ der BFH ausdrücklich offen.

Gestaltungsalternative: Einnahmenverteilung nach § 11 EStG

Greift die Fünftelregelung bei einer Einmalzahlung nicht, bleibt Steuerberatern in der Abwehrberatung zumindest ein Rettungsanker: Nach $\S 11$ Abs. 1 S. 3 EStG können Einnahmen, die für eine Nutzungsüberlassung von mehr als fünf Jahren im Voraus gewährt werden, auf den entsprechenden Zeitraum gleichmäßig verteilt werden. Dies dürfte nach herrschender Meinung auch für diese Entschädigungszahlungen gelten (alternativ verteilt auf die statistische Lebenserwartung bei einer Nießbrauchablösung).

Fazit: Verträge im Vorfeld prüfen

Die steuerfreie, einvernehmliche Ablösung von Nutzungsrechten oder Erbbaurechten gehört der Vergangenheit an. Jede vertragliche Vereinbarung über eine Entschädigung sollte vor der Unterschrift penibel daraufhin geprüft werden, ob die Zahlung als Gegenwert für die Substanz (das Wirtschaftsgut) oder als Ersatz für künftige Einnahmen formuliert ist. Zudem sollte die Liquidität für die anfallende Einkommensteuer von Anfang an einkalkuliert werden.

Quellenangabe:

• Bundesfinanzhof (BFH), Urteil vom 04.12.2025, Az.: IX R 9/24
• Einkommensteuergesetz (EStG) $\S 24$ S. 1 Nr. 1 Buchst. a (Steuerbare Entschädigungen)
• Einkommensteuergesetz (EStG) $\S 11$ Abs. 1 S. 3 (Verteilung von Einnahmen)
• Vorinstanzlich: Hessisches Finanzgericht, Urteil vom 22.02.2024, Az.: 10 K 436/22

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